Teknik Rollover ASB Loan: Adakah Masih Relevan Pada Tahun Ini?
 |
| Teknik Rollover ASB Loan |
Teknik Rollover ASB Loan
ika anda menatal media sosial seperti TikTok atau Facebook, anda pasti akan terjumpa iklan perunding kewangan yang mempromosikan asb loan (pembiayaan ASB) dengan tagline: "Buat pinjaman RM200k, tak payah bayar bulan-bulan, biar dividen yang tolong bayarkan!"
Strategi popular ini dikenali dalam industri sebagai Teknik Rollover. Ia pernah menjadi "senjata rahsia" pelabur Bumiputera suatu ketika dahulu.
Namun, berbekalkan landskap ekonomi dan kadar pengumuman dividen semasa pada tahun ini, satu persoalan kritikal perlu dijawab: Adakah teknik ini masih relevan, atau ia sekadar mitos pemasaran semata-mata? Mari kita kupas kebenarannya.
1. Memahami Konsep Asas: Apa Itu Teknik Rollover?
Bagi mereka yang baru berjinak-jinak, rollover (pusingan) bermaksud anda menggunakan keuntungan daripada pelaburan itu sendiri untuk menanggung kos komitmennya.
Cara ia berfungsi secara teori:
Anda memohon asb loan (contoh: RM200,000).
Tahun 1: Anda komited membayar ansuran bulanan bank menggunakan duit gaji/poket sendiri selama 12 bulan.
Awal Tahun 2: ASB mengumumkan dividen. Anda mengeluarkan semua wang dividen tersebut.
Anda menggunakan wang dividen itu untuk menampung ansuran bulanan asb loan untuk sepanjang Tahun ke-2.
Anda mengulangi proses "keluarkan dividen bayar bank" ini untuk tahun-tahun berikutnya. Duit gaji anda tidak lagi diusik.
2. Realiti Angka Semasa: OPR Bank vs Kadar Dividen
Teknik Rollover 100% sangat berkesan pada zaman kegemilangannya (sekitar 10 ke 15 tahun lalu) apabila dividen ASB mencecah 7.00% hingga 8.50% setahun, manakala kadar faedah bank (OPR) lebih rendah. Pada waktu itu, dividen memang lebih daripada cukup untuk menampung ansuran bulanan, malah ada baki tunai (lebihan) yang masuk ke poket pelabur.
Namun, mari kita realistik dengan angka pada hari ini:
Anggaran Kadar Dividen Semasa: Sekitar 5.75% setahun.
Kadar Faedah Bank Semasa (Effective Rate): Sekitar 4.00% hingga 4.35% setahun.
Spread (perbezaan) antara dividen dan kadar faedah bank kini sangat nipis.
3. Pengiraan Sebenar (Adakah Dividen Cukup?)
Mari kita lihat simulasi matematik yang jujur bagi asb loan maksimum RM200,000 dengan tempoh pinjaman standard (30 tahun/maksimum umur).
| Perkara | Kiraan Simulasi Semasa |
| Jumlah Pinjaman | RM200,000 |
| Anggaran Ansuran Bulanan | RM867.75 sebulan (max 40 tahun) |
| Komitmen Ansuran Setahun | RM10,413 (RM867.75 x 12 bulan) |
| Anggaran Dividen (5.75%) | RM200,000 x 5.75% = RM11,500 |
| Lebihan / (Kekurangan) | RM11,500 - RM10,413 = +RM1,087 (Lebihan) |
Kesimpulan dari jadual di atas: Dengan jumlah ansuran bulanan serendah RM867.75 dan kadar dividen pada 5.75%, Teknik Rollover berjaya 100% dan sangat menguntungkan! Dividen yang diterima bukan sahaja dapat menanggung bayaran ansuran bank setahun secara keseluruhan, malah anda masih mempunyai lebihan tunai (surplus) sebanyak RM1,087 di dalam poket anda.
Dalam situasi (kadar faedah dan dividen) seperti ini, Teknik Rollover sememangnya sangat relevan. Ia membolehkan pelabur menikmati kelebihan membina aset tanpa mengeluarkan sesen pun duit gaji sendiri bermula tahun kedua, di samping mendapat "duit poket" percuma setiap tahun!
Jika Anda SERIUS nak mulakan Pelaburan ASB Loan anda,
KLIK LINK DI BAWAH.
